De fiscus viseert dit jaar eigenaars met een aanzienlijk patrimonium aan vastgoed. Aangezien ‘de Belg’ geboren is met een baksteen in de maag, is het verhuren van een 2de,3de, 4de, … eigendom niet uitzonderlijk. De fiscus zal meer en meer controles uitvoeren op verhuring van onroerende goederen.
Het doel? Inkomsten voor de staat genereren.
Onroerend goed is niet altijd zo goed?
Belastbare basis
- Geen belastingen op het bezit van de eigen woning.
- Onroerende goederen, naast de eigen woning, worden belast op basis van het kadastraal inkomen (KI). Dit is het geval voor de verhuring aan privépersonen of voor onroerende goederen die niet verhuurd worden, zoals 2de verblijven.
- Onroerende goederen die men beroepsmatig verhuurd, worden belast op grond van de werkelijke huurinkomsten.
In de praktijk: Verhuren aan een particuliere huurder
Verhuurt u een appartement aan een particuliere huurder, dan wordt u niet belast op de werkelijke huur die u ontvangt. U wordt belast op een onroerend inkomen dat gelijk is aan het geïndexeerd kadastraal inkomen (KI) van het appartement verhoogd met 40% (de indexatiecoëfficiënt bedraagt 1,8630 voor het aanslagjaar 2022). Dit inkomen wordt samen met uw beroepsinkomen belast tegen de ‘normale’ tarieven (tot 50% + gemeentebelastingen).
Verhuurt u bijvoorbeeld een appartement met een KI van € 1.500 aan een jong koppel, dan wordt u belast op een onroerend inkomen van € 3.912,30 (€ 1.500 x 1,40 x 1,8630). De huurinkomsten die u in werkelijkheid voor uw appartement ontvangt, spelen daarbij geen rol. Ontvangt u € 800 huur per maand (of € 9.600 per jaar), dan wordt u toch maar op € 3.912,30 belast. Het verschil van € 5.687,7 tussen het forfaitair onroerend inkomen – berekend op basis van het KI – en uw werkelijke huurinkomsten wordt dus niet belast.
In de praktijk: Verhuren aan een beroepsmatige huurder
Verhuurt u daarentegen een onroerend goed aan iemand die het beroepsmatig gebruikt, dan wordt u wél op uw werkelijke huurinkomsten belast, maar niet op het volledige bedrag ervan. U mag uw werkelijk ontvangen huurinkomsten namelijk eerst nog verminderen met een forfaitair bepaalde kost van 40% van de ontvangen huur, maar met een maximum van 2/3 van het zogenaamd gerevaloriseerd KI (de revalorisatiecoëfficiënt bedraagt 4,63 voor inkomstenjaar 2021).
Verhuurt u bijvoorbeeld aan een architect een praktijkruimte voor € 1.800 per maand (€ 21.600 per jaar) met een KI van € 2.000, dan bedraagt uw belastbaar onroerend inkomen € 15.747 (€ 21.600 – 40% = € 12.960), maar de maximaal aftrekbare forfaitaire kost bedraagt slechts 2/3 van het gerevaloriseerd KI, ofwel € 6.173,33 (€ 2.000 x 4,63 x 2/3)]. Gerekend tegen een tarief van 50% plus 8% gemeentebelastingen.
Het verschil aan inkomsten voor de fiscus in vergelijking met beide situaties is dus groot.
Het KI een doorn in het oog van de fiscus
Aangezien het KI in 1975 werd ingevoerd als zijnde de jaarlijkse nettohuurwaarde van het onroerend goed, en gezien het KI in tussentijd niet werd aangepast, ligt dit in veel gevallen lager dan het effectieve actuele nettohuurinkomen.
De fiscus wil deze discrepantie enigszins opvangen en richt in 2022 haar pijlen op deze groep eigenaars die in het bezit zijn van meerdere onroerende goederen die verhuurd worden aan privépersonen, dan wel niet verhuurd worden.
De fiscus zal op deze groep eigenaars nagaan of er sprake is van een georganiseerde verhuuractiviteit, waardoor die een beroepsmatig karakter krijgt.
In dat geval zullen de huurinkomsten gekwalificeerd worden als beroepsinkomsten, met als gevolg dat de belastbare basis niet langer wordt vastgesteld op basis van het KI, maar wel op basis van de effectief ontvangen huurinkomsten (na aftrek van de kosten).
Kassa kassa voor de staat.
Normaal beheer privévermogen of toch een professionele activiteit?
Omtrent deze vraag is er geen wetgeving of richtlijn die we onder het vergrootglas kunnen schuiven. Het aantal onroerende goederen in België én in het buitenland is slechts 1 element dat in rekening kan worden gebracht. De fiscus zal ook andere elementen moeten kunnen aanbrengen om tot een herkwalificatie als beroepsinkomsten over te gaan. Men denke aan: de omvang van de huurinkomsten in verhouding met de beroepsinkomsten, de tijdsbesteding bij de verhuur van de onroerende goederen, …
Wat kan ik doen?
Het is alvast aan te raden om bewijsdocumenten bij te houden. Stel dat het ooit komt tot een herkwalificatie naar beroepsinkomen, en de belastingplichtige heeft geen bewijsdocumenten bijgehouden waaruit de gespendeerde kosten blijken, zou de fiscus u kunnen belasten op uw bruto inkomsten.
Besluit
Geraakt u er zelfs met een vergrootglas niet meer aan uit of heeft de fiscus het vergrootglas op u gericht, vraag dan raad bij uw accountant of juridisch adviseur.
